Договор уступки права аренды жилья

Переуступка прав аренды помещения

Многие организации, ведущие коммерческую деятельность, арендуют нежилые помещения. В ситуациях, когда арендатор больше не может платить за съем, рекомендуется прибегать к переуступке арендных прав. Данная процедура во многом схожа с субарендой, но имеет некоторые отличные от нее нюансы. Переуступка прав аренды помещения является лучшим вариантом, когда организации или гражданину необходимо срочно передать его в пользование третьей стороне.

Что представляет собой переуступка?

Данное действие означает перенаем помещения. При переуступке гражданин или организация, заручившись согласием арендодателя, передает свои обязанности вместе с правами по арендному договору другой стороне. Возможность перенайма помещений зафиксирована в статье 615 Гражданского Кодекса.

Если при субаренде перед владельцем помещения по-прежнему отвечает сам арендатор, то при перенайме последний освобождается от данной обязанности.

После переуступки ответственным перед арендодателем становится новый гражданин или организация. Возникает правопреемство. Переуступка прав подразумевает замену одного арендатора другим.

Нюансы данной сделки

Процедура отличается следующими особенностями:

  • договор по ней возможен на короткий и длительный сроки;
  • сделка, заключенная на период свыше года, требует регистрации в Росреестре;
  • переуступка арендных прав на помещение, принадлежащее государству, возможна только по итогам аукциона;
  • все льготные условия, имевшиеся у предыдущего арендатора, автоматически переходят к новому.

Переуступка возможна только с одобрения арендодателя. Его согласие обязательно во всех случаях, когда возникает необходимость в переуступке арендных прав на помещения.

Действия, совершаемые сторонами при данной процедуре

Чтобы переуступка прав аренды состоялась, необходимо:

  1. Бывшему и новому арендаторам заручиться письменным согласием от арендодателя на перенаем помещения.
  2. Заключить трехсторонний договор.
  3. Сделать акт приема документации новым арендатором от бывшего.
  4. Зарегистрировать договор в Росреестре, если он заключался на период свыше 1 года.

Если предполагается перенаем помещения, которым владеет государство, то формируется комиссия. Ей стороны направляют письменное уведомление о желании заключить договор переуступки. Если комиссия одобряет соглашение, то стороны его заключают. После этого бывший арендатор организовывает аукцион.

На него возлагается обязанность подготовки всей сопутствующей для этого документации. Выигравшее торг лицо в итоге и становится новым арендатором помещения.

Необходимая при переуступке арендных прав документация

Для надлежащего оформления перенайма помещения потребуются документы:

  • заявление от арендатора на имя арендодателя с просьбой дать согласие на перенаем;
  • письмо-согласие от арендодателя на проведение переуступки;
  • заявление в конкурсную комиссию (если арендуемым помещением владеет государство);
  • договор переуступки;
  • первоначальный арендный договор;
  • паспорта все участников соглашения;
  • регистрационные документы в виде выписок из ЕГРЮЛ, если участниками соглашения выступают организации.

Также прилагается акт передачи документации от прежнего арендатора новому.

Нюансы оформления договора на переуступку

В данный документ необходимо включать следующее:

  • дату, а также место его составления;
  • полные данные всех участников;
  • детальное описание переуступаемого помещения (его характеристики, местонахождение);
  • права вместе с обязанностями участников перенайма;
  • стоимость переуступки;
  • размер арендной платы;
  • возможная ответственность участников соглашения;
  • срок, в рамках которого договор перенайма будет действовать;
  • подписи сторон.

В договор перенайма разрешено включать условия о неустойках.

Поскольку договор подразумевает арендные платежи, то за их просрочку арендодатель может истребовать от нового арендатора пени.

Он также вправе рассчитывать на возмещение расходов на госрегистрацию сделки, если арендатор будет всячески препятствовать проведению данной процедуры. Конкретный размер всех неустоек необходимо также фиксировать в соглашении.

В договор перенайма допускается включать пункт об его расторжении в досрочном порядке. Рекомендуется также прописывать в соглашении досудебное разрешение возможных споров. В договоре можно фиксировать положения, когда он будет считаться недействительным.

Договор перенайма делается в 3-х экземплярах. По одному передается каждому его участнику.

Документация для госрегистрации договора переуступки

Если перенаем заключается на период свыше 1 года, то необходима государственная регистрация такой сделки. Она проводится Росреестром. Участники сделки могут подать документацию в саму кадастровую службу, либо через МФЦ. Также разрешается направлять все документы в электронном формате.

Для госрегистрации переуступки аренды нежилого помещения потребуется направить в Росреестр документацию:

  • заявление;
  • доверенности, если у участников имеются представители;
  • выписка из ЕГРЮЛ (только для участников-организаций);
  • первоначальный арендный договор и все его приложения;
  • договор перенайма;
  • учредительная документация (только для участников-организаций);
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Если помещение находится в залоге, то дополнительно потребуется заручиться письменным согласием его держателя на регистрацию перенайма.

Когда регистрируется переуступка прав на аренду квартиры, то дополнительно от участников требуются копии их внутрироссийских паспортов. Также необходимо будет передать в Росреестр согласие от мужа или жены на перенаем. При этом оно должно удостоверяться нотариусом. Если владельцем жилища выступает несовершеннолетний, то сторонам потребуется заручиться согласием органа опеки на последующую переуступку арендных прав.

При госрегистрации перенайма через «Госуслуги» срок данной процедуры составляет не более 7 рабочих дней. Сама выгруженная на портале документация будет зарегистрирована уже в течение получаса. По итогам процедуры сторонам будут направлены три экземпляра соглашения о перенайме с отметками. Они подтверждают факт проведения госрегистрации договора переуступки.

Росреестр может отказывать в процедуре. Для этого должны быть основания. Сторонам дается порядка 3-х месяцев на то, чтобы устранить все обстоятельства, по которым им было отказано в регистрации перенайма.

На период устранения нарушений процедура приостанавливается. Если по окончании срока участники сделки не выполнили предписание Росреестра, то орган отказывает им в госрегистрации.

Последствия оформления перенайма

После заключения соглашения бывший арендатор утрачивает все права вместе с обязанностями по первоначальному арендному договору. Владелец помещения уже не вправе требовать от него платежи. Эта обязанность автоматически возлагается на нового арендатора. Он также наделяется всеми правами, которые ранее имелись у предыдущего лица. Но при этом он по-прежнему не сможет как-либо распоряжаться помещением. Он сможет делать это только при согласии арендодателя.

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Читать еще:  Возврат памперсов в магазин лента

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды здания

Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды здания

г. [наименование населенного пункта] [число, месяц, год] [Наименование юридического лица], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с одной стороны, и [наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору аренды здания N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенному между Цедентом (прежний Арендодатель) и [вписать нужное], именуемым далее «Арендатор». Здание расположено по адресу: [наименование населенного пункта, улица, строение, подъезд, этаж и т. д.].

Здание принадлежит на праве собственности [наименование юридического лица — собственника здания], что подтверждается [правоустанавливающий документ].

2. Передача прав и обязанностей

2.1. Цедент обязуется передать Цессионарию в течение [значение] рабочих дней с даты вступления настоящего договора в силу следующие документы:

2.1.1. подлинный договор аренды здания N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенный между Цедентом (прежний Арендодатель) и Арендатором, со всеми приложениями, дополнениями и другими документами, которые являются неотъемлемой частью упомянутого договора аренды;

2.1.2. подлинные документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора аренды от [число, месяц, год] в органе, осуществляющем государственную регистрацию;

2.1.3. все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору аренды;

2.1.4. всю переписку с Арендатором по договору аренды, которая имеется у Цедента на дату подписания настоящего договора.

2.2. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.

3. Права и обязанности сторон

3.1. За уступаемые права и обязанности по договору аренды от [число, месяц, год] Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме затраченных Цедентом денежных средств по указанному договору аренды, далее именуемая «договорная сумма», составляющую [сумма цифрами и прописью] рублей. Об оплате договорной суммы и графике выплат Стороны настоящего договора подпишут соответствующее Соглашение (Приложение N 1). Соглашение будет подписано в течение [значение] рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

3.2. Цедент в случае необходимости в течение [значение] дней с даты подписания настоящего договора представляет Цессионарию согласие собственника здания на проведение настоящей сделки.

3.3. Цессионарий в случае необходимости в течение [значение] дней с даты подписания настоящего договора предоставляет Цеденту согласие Совета директоров или решение общего собрания акционеров об одобрении настоящей сделки.

3.4. При передаче всех вышеупомянутых документов подписывается Акт приема-передачи документов (Приложение N 2 к настоящему договору).

3.5. Цедент обязуется в [значение] дневный срок после вступления настоящего договора в силу письменно уведомить Арендатора и всех заинтересованных третьих лиц об уступке права требования по договору аренды.

3.6. Обязанность по государственной регистрации настоящего договора возложена на [вписать нужное].

4. Ответственность сторон

4.1. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений, а также гарантирует наличие передаваемых всех уступленных Цессионарию прав.

4.2. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему по настоящему договору прав и обязанностей.

4.3. Ответственность Цессионария в случае просрочки выплаты договорной суммы будет указана в соглашении, упомянутом в пункте 3.1. настоящего договора.

4.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. Общие положения

5.1. Настоящий договор подписан в 4-х экземплярах, по одному для Цедента и Цессионария, собственника здания и органа, осуществляющего государственную регистрацию. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

Читать еще:  Выплачивают ли отпускные во время декрета

5.2. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию, в соответствии с п. 2 статьи 389 ГК РФ.

5.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, применяется законодательство Российской Федерации.

5.4. Все споры и разногласия рассматриваются в Арбитражном суде г. [вписать нужное] в соответствии с законами РФ.

Приложения: Приложение N 1 на [значение] л.

Приложение N 2 на [значение] л.

6. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное] [вписать нужное] [вписать нужное]

к Договору цессии

от [число, месяц, год]

Соглашение об оплате

(к договору уступки права требования по договору аренды)

г. [наименование населенного

пункта] [число, месяц, год] [Наименование юридического лица], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с одной стороны, и [наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Цедент согласно договору цессии от [число, месяц, год] передает Цессионарию право требования по договору аренды от [число, месяц, год], заключенному между Цедентом и [наименование юридического лица], далее именуемым «Арендатор».

2. Цессионарий выплачивает Цеденту договорную сумму в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. Согласно пункту 3.1. договора цессии от [число, месяц, год] стороны устанавливают следующий график выплат договорной суммы:

— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей будет выплачена в течение [значение] банковских дней с даты подписания настоящего соглашения;

— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];

— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];

— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];

4. За просрочку какого-либо платежа Цессионарий выплачивает Цеденту пеню в размере [значение] % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5. Оплата производится в безналичном порядке на счет Цедента, указанного в пункте 6.1 договора цессии от [число, месяц, год]. По окончании выплаты договорной суммы Стороны проведут сверку расчетов.

6. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора цессии от [число, месяц, год].

7. Настоящее соглашение подписано в 2-х экземплярах на русском языке по одному экземпляру для каждой стороны и оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

к Договору цессии

от [число, месяц, год]

Акт приема-передачи документов

(к договору уступки права требования по договору аренды)

г. [наименование населенного

пункта] [число, месяц, год] [Наименование юридического лица], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с одной стороны, и [наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице [Должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с другой стороны, заключили настоящий Акт приема-передачи о нижеследующем:

1. Выполняя свои обязательства по пункту 2.1 договора цессии [число, месяц, год], Цедент передал, а Цессионарий принял ниже перечисленные документы:

1.1. подлинный договор аренды здания N [вписать нужное] от [число, месяц, год] со всеми приложениями, дополнениями и другими документами, которые являются неотъемлемой частью упомянутого выше договора аренды;

1.2. подлинные документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора аренды от [число, месяц, год] в органе, осуществляющем государственную регистрацию;

1.3. все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору аренды;

1.4. всю переписку с Арендатором по договору аренды, которая имеется у Цедента на дату подписания договора передачи прав (цессии) от [число, месяц, год].

2. С подписанием настоящего Акта приема-передачи обязательства Цедента по передаче Цессионарию документов для осуществления им своих прав и обязанностей по договору от [число, месяц, год] считаются выполненными.

3. Настоящий Акт приема-передачи подписан в 2-х экземплярах на русском языке по одному экземпляру для каждой стороны, и оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Разбираемся в нюансах аренды: переуступка прав на нежилое помещение, образец договора

Переуступка права аренды – соглашение, позволяющее передать права и обязанности на арендованное жилое или нежилое помещение новому арендатору. Оно имеет множество преимуществ, несмотря на то, что процедура заключения довольно сложная.

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. Мы расскажем, каким образом грамотно оформить процесс и сделать замену сторон в договоре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что такое уступка?

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения. Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

  • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
  • Передавать легальные возможности на съем в залог.
  • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
  • Заключать сделки субаренды.
  • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества:

  • Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
  • Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
  • Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки:

  • Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
  • Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

  1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
  2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:

  • Соглашение об аренде.
  • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
  • Бумаги на объект.
  • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
  • Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.
  • Уведомление арендодателя

    Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

    В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

    Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

    Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

    Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

    • Подтверждение проведенных торгов.
    • Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
    • Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

    Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

    Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

    • Установленный и оговоренный порядок перенайма.
    • Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
    • Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
    • Иные важные условия и обязательства.

    Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

    Регистрация

    Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

    Для регистрации понадобятся следующие документы:

    • Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
    • Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
    • Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
    • Учредительные документы.
    • Договоры перенайма и аренды.
    • Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
    • Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
    • Техпаспорт помещения, план, экспликация.

    Каковы последствия решения?

    После заключения договора переуступки права на аренду все условия и обязанности для прежнего арендодателя перед владельцем прекращаются, зато вступают в силу условия и обязанности нового арендодателя.

    Заключение

    Процедура заключения договора перенайма довольно длительная и сложная, особенно если речь идет о государственных помещениях. Поэтому перед заключением сделки желательно проконсультироваться с юристами, чтобы выяснить все сложные моменты и особенности договора.

    Оформление договора переуступки права аренды

    Иногда арендатору земли необходимо прекратить её использование, но он находит другого человека или организацию, которая готова снимать землю на аналогичных условиях. В этом случае можно оформить договор переуступки прав аренды. Данная процедура является законной и иногда её проведение может быть осуществлено без получения согласия от владельца земельного надела.

    Земельные участки, подлежащие переуступке должны принадлежать государственным организациям, а их использование должно осуществляться только с той целью, которая была обозначена в договоре. При переуступке прав аренды новый арендатор не имеет права изменять условия соглашения.

    Что означает

    Рассмотрим что такое переуступка прав собственности аренды. Первым делом нужно ознакомиться с условиями предоставления земли во временное пользование. Выдача участка производится согласно цели его использования, которая обязательно должна быть отражена в договоре.

    Рассмотрим основные пункты в арендном соглашении, которые в дальнейшем будут иметь значение при проведении процедуры переуступки:

    • Арендные соглашения, срок действия которых превышает 1 год, обязательно должны быть зарегистрированы в Росеестре с последующим добавлением необходимых данных в ЕГРН;
    • Во время действия договора арендатор обязан совершать платежи, которые предусмотрены условиями соглашения;
    • Вне зависимости от перехода права временного владения к другому человеку или организации, законным собственником земельного участка остается государство.

    Таким образом, мы выяснили, что при проведении рассматриваемой процедуры все права и обязанности нынешнего арендатора переходят к последующему, который не имеет права вносить изменения в документ, а также обязан выполнять все требования, указанные в договоре. После завершения данной процедуры предыдущий арендатор не имеет права на использования земли.

    Кому выгодно

    Проведение данной процедуры является выгодным решением для всех сторон сделки. Нынешний арендодатель не должен прекращать действие договора, а просто передает собственность. Новый арендатор и арендодатель не хотят переходить к созданию нового соглашения, именно это является основополагающим фактом популярности данной услуги.

    Отличия от субаренды

    Некоторые люди не могут понять, в чем отличие субаренды от договора о переуступке прав. Подробнее с отличиями можно ознакомиться в 22 статье ЗК РФ. Если вкратце, то субарендатор продолжает нести ответственность и должен соблюдать условия, указанные в договоре. При переуступке все обязанности предыдущего арендатора в полном объеме передаются новому.

    Список документов

    Перед тем, как перейти к составлению заявления на переуступку прав аренды нужно собрать необходимые документы. К ним относятся:

    • Само заявление;
    • Удостоверение личности (если участники физические лица);
    • Справка из ЕГРП для юридических лиц;
    • Копию ИНН;
    • Арендное соглашение;
    • Кадастровый план;
    • Документ, подтверждающий право собственности на участок;
    • Земельный план;
    • Согласие владельца земельного участка.

    Образец договора

    Основанием перехода собственности во временное пользование другому человеку или организации будет документ, называемый договором переуступки. Данное соглашение не имеет формы, утвержденной государством, поэтому его составление не должно доставить определенных проблем, а в самом документе должна содержаться следующая информация:

    • Место проведения сделки и дата её оформления;
    • Личные и контактные данные лиц, принимающих участие в сделке;
    • Предмет аренды;
    • Полное и максимально подробное описание земельного надела, подлежащего переуступке;
    • Условия аренды, указанные в первоначальном соглашении;
    • Наличие обременений (если имеются).

    Обе стороны сделки не имеют права изменять условия сделки, которые были утверждены при составлении договора аренды.

    Договор о переходе земельного участка направляется фактическому собственнику жилья. В нем указываются основания передачи ЗУ и полные данные о будущем временном собственнике жилья. В некоторых ситуациях владелец участка может отказать в проведении процедуры перехода участка другому арендатору, но в большинстве случаев данный процесс проходит гладко. Это связано с тем, что условия аренды не меняются.

    После того, как владелец ЗУ вынес утвердительное решение и разрешил переуступку необходимо произвести регистрацию данной сделки. Для этого необходимо подать заявление в Росеестр. Это можно сделать как лично, так и через интернет. Второй вариант является наиболее удобным, но срок утверждения в данном случае будет незначительно увеличен.

    Нужна ли регистрация

    После того, как будет получено разрешение собственника недвижимости на проведение переуступки, необходимо провести регистрацию сделки. Это необходимо для закрепления её юридической силы.

    Процедура регистрации проводится только после сбора всей документальной базы, которая состоит из:

    • Заявления на регистрацию;
    • Копий удостоверения личности обоих участников;
    • Копии свидетельств, подтверждающих право собственности на ЗУ;
    • Различные справки, являющиеся подтверждением согласования проведения данной процедуры с земельным комитетом. Данные справки необходимы в тех случаях, если ЗУ использовался в сельскохозяйственных нуждах;
    • Договоры о переуступке в двух экземплярах;
    • Извещение, подтверждающее осведомленность собственника о проводимой сделке;
    • Документальное разрешение на распоряжение земли, если собственником является семейная пара, а жилье было нажито в процессе совместного проживания в браке.

    Если в сделке участвует юридическое лицо, то к вышеописанному перечню добавляются:

    • Уставные документы организации;
    • Разрешение на проведение сделки представителем.
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector